小编手记：今天凌晨1点33分，我们收到点点租伦敦站张寻发来的一份市场邮件报告。但今天早晨看到新闻里伦敦发生了恐怖袭击。我们给伦敦站的同事微信留言，暂时还未得到回复，希望一切平安。这里再次强烈谴责滥杀无辜的恐怖主义行径！
以下是伦敦站同事邮件报告全文，希望与大家分享最新动态。
首先是Hubble的融资：
从投资方透露的信息来看，他们这轮融资正是为了开发我们上周谈到的交互式智能顾问，技术上对标的是智能投顾（比如Nutmeg）和自动化房贷平台（比如Habito）；除了我们谈到的自然语言学习和数据捕捉匹配技术之外，还有机器学习的成分，实时利用老客户的行为习惯来校准为新用户提供的服务。
其次，ESCP欧洲商学院上周发布了一份针对伦敦中小企业选址偏好的调查报告：
接近40%的受调查企业对目前的灵活办公空间不满意，其中22%对商务中心不满，17%对联合办公不满；但是在租期灵活性方面，43%的企业希望租期在1年之内，25%的企业希望在2-3年之内；此外，有接近70%的企业希望外包他们的办公后勤职能。总结来看，尽管联合办公模式在过去几年快速扩张，但仍然有很大一部分企业希望以更灵活的租期入住传统办公场所，而且如果办公场所能提供“中央空调式”的后勤支持服务，这会提高对企业的吸引力。不知我们在上海同租户和业主沟通的过程中是否也观察到了类似的趋势？
然后，从上一封邮件中提到的42Floors衍生开去：
42Floors最近一次出现在媒体上是在去年10月，一家叫做SharpLaunch的公司宣布同它达成合作协议，实现平台之间信息的同步。SharpLaunch的业务模式是为开发商／业主代理／资产管理公司等提供一站式的数字营销方案，用户可以选择创意素材和设计模板制作宣传材料，通过SharpLaunch的面板管理邮件营销等业务，以及管理发布在主要搜索平台上的房源信息。用户把信息上传到SharpLaunch之后，平台会自动优化数据并同步展示在42Floors上；而用户在后期通过SharpLaunch制作的宣传资料，以及对房源信息的修改也会自动同步。
SharpLaunch的商业模式和它与42Floors的合作其实反映了国外地产科技创业圈里的有趣现象：大部分初创公司都把自己的商业模式建立在解决不超过一个痛点／问题的前提上。他们在选择一个同自己的技术／经验对口的环节进行优化，而对于行业链上下游可能存在的相关商机则采取互相开放接口的方式同其它企业合作。（例如，SharpLaunch只提供可视化营销工具，以及另一家英国初创公司只销售傻瓜式PDF楼书制作软件等；而他们的销售策略也在很大程度上依赖与42Floors这样的业内企业之间的交叉推广。）从某种角度说，这也许是相对竞争优势的逻辑使然，但现实中这些初创企业却面临痛点定位不准，变现能力弱，以及用户对孤立解决方案支付意愿低下等等与子市场规模相关的问题。只有极少数创业公司意识到，应该设法捕捉行业链上关键用户（比如商业地产领域的代理行）运营流程中尽可能多的环节，通过规模效应来提升竞争力；已经深度嵌入英美商业地产管理平台市场的VTS／Hightower，以及融合SharpLaunch和42Floors的服务为一体的英国平台Realla即是这种发展思路的典型。
在牛津大学Said商学院最近发表的一份地产科技业全景报告中，作者就租赁和资产管理这一领域总结了两个科技助力的切入点：1）现金流管理， 和2）租赁流程管理。和大部分只关注一个切入点的企业不同，VTS／Hightower同时提供两方面的解决方案：在现金流管理方面，它们搭建实时更新的现金流建模和物业／资产配置分析工具；在租赁流程管理方面，他们对甲乙双方提供开放的房源数据平台，以及成交进度管理。当这两家企业在2016年以3亿美元规模的估值合并的时候，他们的平台所管理的物业面积已经达到了3亿平方米。
在住宅领域，你一直关注的美国平台Zillow也正在通过一系列并购完成住宅领域的闭环布局，集成中介，估价，房贷顾问，装修和家具租赁／销售等环节的服务；英国市场上的领头羊Zoopla也在进行类似的收购布局。不过值得注意的是Zillow开始闭环布局的时机：他们已经成为美国住宅领域不可取代的交易平台（75%的租／购房用户把Zillow作为第一站；97%的用户并不关心入住中介的线下品牌／声誉），而且从展示广告这个传统环节获得的收入足以支撑其它方向的扩张（Zillow在2016财年93%的收入来自于展示广告业务）。
KPMG最近概括了地产科技的主要子市场和其下的垂直领域，与我们相关的有：
租赁和物业管理子市场
- 发布和搜索平台
- P2P租赁
- 租约和交易管理软件
- VR／AR技术
- 物联网
- 租户资质衡量
- 智能建筑
- 基于地点的营销服务
- 代理商的后台和基础设施服务
- CRM和线索管理软件
- 销售和营销的社交媒体化和自动化解决方案
数据分析工具子市场
- 大数据聚合和管理工具
- 众包信息收集
- 基于地点的租户和访客体验采集／互动服务
既然我们创造的价值来源于提升租赁市场的流动性，串联不同的垂直领域是否能提升整体效率的提升？或许是个值得思考的问题。
最后，是一点松散的想法：42Floors放弃自营业务的尝试，让我们没有看到他们在两种商业模式之间将如何选择：有科技助力的中介公司 VS 自带中介业务的科技公司。首先，两种模式的公司文化截然不同，前者的骨干员工仍然是传统职能的中介，而后者的核心是程序员。其次，后者的生存需要更多资本投入；如果要实现对房源信息的有效垄断（或取得有话语权的市场份额），公司必须兼并足够规模的传统代理行，这需要额外两到三千万美元的资金。
从某种角度说，点点租／Hubble这样从一开始就追求市场占有率的模式，同42Floors依附传统中介的定位并不对标。因为信息平台模式所暗示的中立性与自营代理模式是互斥的，从传统代理行的角度看，42Floors只是提供了一个新的广告渠道，因此他们抵制佣金分成，但是愿意接受付费展示。如果我们并不想转型到广告收入模式的话，42Floors或许不是参照的好样本。
