文章由点点租和楼澜联合撰写
2025年Q1深圳整体市场平均租金为111元/平米/月，相比24Q4下降1.6%。整体市场的平均空置率24%，去化压力仍较大。
01 整体市场表现
数据来源：楼澜数据库，点点租
整体市场平均租金及租金环比增长
数据来源：楼澜数据库，点点租
各区域租金在过去三年均有不同幅度的下滑，龙华、宝安等新兴板块的租金跌幅相对较小，南山区、福田区的租金下滑更为明显。
各区域租金指数（22Q1=100）
整体市场的空置率为24%，成熟市场的空置率在20%左右，新兴板块的空置率接近或超过30%，去化压力仍较大。
数据来源：楼澜数据库，点点租
02 主要商圈表现
通过下面的气泡图，我们可以观察2025年一季度各个子市场的相对表现情况。每个气泡代表一个子市场，气泡越大代表该子市场在2025年一季度成交的面积越多。横轴代表各子市场的平均租金，气泡越靠右代表该市场的平均租金越高。纵轴度量各市场租金增长的快慢，气泡位置越靠下，租金增长越低。2025年一季度福田CBD的租金降幅相对较小，蛇口则降幅居前。
主要市场表现气泡图
数据来源：楼澜数据库，点点租。横轴为成交租金，纵轴为租金同比增长，气泡大小代表该商圈的成交量多少，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越好
03 租户动向
2025年一季度科技互联网行业的成交量占比出现反弹，商务服务、贸易零售等的成交占比出现下滑。
租户行业成交分析
数据来源：楼澜数据库，点点租
通过下面的流动分析，我们可以观察板块租户的流出去向与流入来源。例如福田CBD 板块租户迁出的主要流出去向是龙岗、宝安、车公庙、华强等，而前海板块流入的租户，则主要来自后海、科技园、宝安、福田CBD等。
福田CBD流出的租户去向分析
数据来源：楼澜数据库，点点租
前海流入的租户来源分析
数据来源：楼澜数据库，点点租
04 需求分析
2025年Q1新增招聘岗位数量相比2024年Q1小幅下降约7%，招聘需求基本企稳。专业服务、计算机软件的招聘需求在恢复，集成电路、电子商务、新能源的招聘需求有所收缩。
新增招聘岗位数量走势
数据来源：楼澜数据库
新增招聘岗位数量前10名行业
数据来源：楼澜数据库
2025年Q1深圳获投企业数量相比往年Q1有所回落。医药和智能装备的融资事件数量增加明显，集成电路和新能源企业获投数量放缓。
数据来源：楼澜数据库
按行业拆分融资事件数量（个）
数据来源：楼澜数据库
05 供应分析
25-27年预计约400万平米新增，平均增长2.1%/年。南山区的未来供应量较大，租金预计将持续承压。
办公楼供应面积走势
数据来源：楼澜数据库，点点租
06 总结
- 一季度租金相比上季度延续下降趋势，整体市场出租率76%，去化压力仍较大。成熟市场与新兴市场间的租金差距仍在收窄，市场间寻找租金再平衡的过程仍在持续。
- 招聘数据小幅下跌，但基本企稳。从租户成交面积看，科技互联网企业成交量占比提升，专业服务、贸易零售等行业租户成交占比则出现下滑。关税战通过影响企业预期，已经开始影响企业的租赁需求。
- 需求出现企稳迹象，25Q1的新增招聘岗位量同比24Q1增加约16%。从租户成交面积看，金融、科技、医药、教育等租户成交量占比提升，专业服务、交通物流等行业租户成交占比则下滑明显。
- 20-24年供应增长有所放缓，25-27年新增供应预计总计410万平，以约2.1%/年的速度增长。未来新增供应压力主要来自于南山，楼宇较旧的核心市场将继续承压。
- 市场过去几年租金持续大幅下调，空置率承压，但招聘数据已逐步企稳，预计将在25年积极影响市场。关税战未来对市场的冲击仍需观察，对贸易零售和物流类企业的影响可能更为明显。
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