点租华东 | 公司异地布局,行政如何做好租赁选址?

本文转载自公众号:知行晓政(ID:izhixingxiaozheng)

近两年,似乎是互联网大厂们异地选址的热门年份

  • 2019年7月,字节跳动大湾区总部「落户」深圳

  • 2019年8月,百度宣布在重庆落地百度西部自动驾驶开放测试基地项目

  • 2019年8月,腾讯西南总部大厦启用

  • 2019年10月,阿里巴巴宣布将在重庆投建阿里巴巴集团区域总部基地

  • 2020年6月,小米国际总部大厦「落户」深圳南山。

一些互联网在线教育公司也不再只「眷恋」北上广深,而向新一线如武汉、西安等城市进行布局; 而一场疫情过后,不少快速成长型企业也正在准备或已经开始做向新一线以及非中心城市下沉的异地选址。

企业异地选址发展,究其原因为以下几点:

不同于资金充足的大厂「热衷」于异地买地,快速成长型企业更愿意选择租赁的形式。

好的选址,可以给企业的异地发展带来「桃花运」。这给行政的异地租赁选址工作,带来的不止是经济账,更是发展观的考验,丝毫马虎不得。

那么,如何给公司租到一个称心的异地新址呢?

确认选址需求,主要包含办公室面积大小、地理位置、预算等基础信息。

前期可以面向公司领导、HR、各部门领导、员工代表进行需求征集,并将信息汇总做出详细需求。

如:

目前异地分部需要员工人数、未来3~5年计划员工扩容人数;

▷普通工位、特殊工位的需求量;

▷独立办公室的需求量;

▷会议室、洽谈室的需求量;▷其他功能区的需求量;

【注】独立办公室和会议室可做面积估算。

* 异地选址需求表

在总结归纳需求时,需要注意以下两点:

另外,在与boss确认「落户」城市后,还要对当地的地理条件、租金的市场价格等进行调研,前期做到心里有数。

需要注意的是,公司选址的周期一般在半年以上,而异地选址的时间战线会拉得更长,所以前期需求调研要尽早落地。

第二阶段的收集工作可以自寻,或者联系中介来帮你寻找异地合适的房源。小知这里建议你与可以全国即时响应的专业中介合作,免去因异地带来的不必要的成本和麻烦。

初期汇总一般不会拿到特别详尽的资料,可以遵循以下5个原则,宏观上对海选楼宇、园区进行初次对比筛选:

成本控制

选址要看成本,这是行政企业选址最关心的问题。让选址带来的费用成本最小化,是企业选址的首要原则。

这些成本包含房屋租金、装修费用、折旧费用、运营成本、人力成本等。每一项成本都需要做二级甚至三级的细致划分

举个例子:不同的楼,所报的租金表面上一样,但实际可能并不一样,比如有的租金是净租金(即只包含办公面积的租金),有的租金是package下来的(含税费、物业费、取暖费、空调使用费和水费、公共区域维护费、空调制冷费等)

这些需要行政在做信息收集时,做好成本明细。

区域利好政策

各地政府为提升本地区经济发展水平,一般会各种优惠利好政策,涉及土地、税收、订单、金融、人才、户籍、住房、产业补助等方面。

总体来说,企业在选址阶段可重点关注几个方面:

另外,同一城市的不同行政区对不同类型企业的侧重利好政策也不尽相同,需要提前做好行政区利好政策解读。

需要注意的是:

区位配套

区位因素要从两方面考虑:企业发展需求和员工生活需求

不同类型企业的发展需求对区位因素的要求也有所不同:

  • 对于生产型企业而言,交通便捷、通行能力强的区域往往成为选址的关注重点,这些交通运输便捷的地方大都具有发达的交通物流和通信技术的支持。

  • 而对于教育行业的公司来说,立足于高校区域和学生市场,更利于人才招聘和产品推广。

对于员工来说,如果选址有方便的交通,良好的住房条件、学校、医院、体育娱乐设施,以及商业配套,那么就能够给员工提供优质的生活环境,提高员工的工作效率和幸福感,减少企业的负担。

产业集群

从企业战略发展角度上讲,企业异地选址已不再仅从基础硬件设施等方面考虑楼宇或园区的选择,如何快速获取市场和精准的资源也备受关注;

同一区域的产业集聚,不但能降低交易、运输、人才招聘等成本,还能促进企业间的专业化分工协作,适应市场需求的快速变化;

同时,垂直行业内信息在产业集群内的快速传播,能够帮助企业迅速作出决策反应。 所以在楼宇或园区选择上,可以考虑下和你的「邻居」是否有上下游关系,以及对你公司的发展是否有推动作用。

其他方面

选址还要考虑到企业生产力的合理布局,要考虑市场的开拓,要有利于新创意的落地、新技术的利用。

能化也是可以考虑的因素之一,能够帮助企业降低场地管理成本、提高内部运行效率和行政服务管理水平等等。

以上,可以参考下面这个表格进行信息收集↓↓↓

* 选址对比模板

异地实地勘察,进⼀步圈定适宜房源。

这一步是对搜集信息的现场确认,是对未知的需求信息的再一次收集,需要靠行政一步一步走出来,这个环节最辛苦也最不能容许出错。

在现场勘察时,可以从以下几个方面完善信息:

 ☆ 了解现场环境 

如:

  • 大厦内的租户情况(出租率/租户品质)

  • 电梯数量,在高峰时间是否方便搭乘

  • 是否有遗留装修,该装修是否可利用;如果是毛坯,业主可提供哪些基础装修

  • 户型、得房率,是否有不可拆除部分,退租时是否需要恢复等

 ☆ 了解租赁成交情况 

如:

  • 预计成交价格、免租期、装修期

  • 报价中是否含税

  • 物业费标准以及包含项⽬

 ☆ 确认针对性需求 

如:

  • 了解空调水电状况–根据当地情况考虑开启时间、是否有足够的制冷或制热量、是否提供24小时冷源、水电费收取项目及缴费方式等

  • 明确对消防的要求–是否要报验,业主方是否协助报验,报验⼤致费用为多少等

  • 楼层承重、强电情况等。

 ☆ 供应商选择 

如:

  • 装修商有无资质要求和指定(如消防、空调等项⽬)

  • 接入光纤的运营商有无指定等

一个完善的对比方案,不仅能将各备选地址的特性一一展现,更能帮助老板明确最后的意向。

  ☆ 选址概述 

针对楼宇、园区的位置、租金单价、面积等信息进行详细描述(列数据)。

 ☆ 图片展示 

将大厦外观、周边环境、电梯间、办公空间真实展现在方案中。

 ☆ 分析说明 

详细说明各项备选的优劣势,如地铁是否直达、扩租可能性如何、安全设施设备是否完善、停车费多少等。

 ☆ 对比打分

  在所有备选信息提交完成后,按照既定规则进行打分对比。可参考下表↓↓↓

* 选址评分模板(知行专题课所用表格,评估项目、权重、评分标准须根据企业需求制定,表格内为举例说明)

 ☆ 选定房源推荐 

最终根据优劣势和打分对比选定房源,给出最终推荐。

在明确老板意向确定选址方案后,就要开始条件洽谈与合同签订的环节。

异地选址,又一个考验行政专业能力的重要命题。希望你的成功的异地选址策略,可以给你的公司带来异地发展的「桃花运」。

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