本文转载自微信公众号：是规划不是鬼话
01
大数据揭示，
国际社区的人群画像。
基于某手机运营商采集的64万组匿名化处理的用户的时空行为数据以及各类APP使用情况数据，通过居住地识别算法总共识别出了约2500余位联洋、碧云、古北以及新江湾城的住户，平均每个社区约630人。
【64万组数据样例】
在研究联洋、碧云、古北以及新江湾城，这四个老牌国际社区的住户的APP使用情况时，我们给这四个社区住户进行人群画像，从中发现了一些很有趣的现象：
如下图所示，将四个社区用户和全样本用户使用APP的情况画在一张图上，彩色的四条折线分别表示联洋、碧云、古北以及新江湾城的住户使用不同种类APP的人均使用频率，而黑色的虚线表示全样本（全上海）用户使用不同APP的人均频率。
【四个国际社区与全市的人均使用频率】@鬼话宝
很明显可以看出，四条彩色曲线的走向基本一致，而与黑色虚线的走向完全不同。
这表明联洋、碧云、古北、新江湾城这四大社区的住户有一些不同于上海其他地区居民的特征：
“国际化”
图表中“跨国类APP”数据选取的是：“Facebook、Telegram、Twitter、Google Map、Booking、YouTube、Reddit、Instagram”，共8项APP的64万组使用数据，从折线图中可以明显看出：四大国际社区的跨国类APP人均使用频率远远高于全市平均。
在上图中，四条彩色折现与黑色折线的最大偏离出现在跨国类APP的使用这一栏。据统计，联洋、碧云、古北、新江湾城住户使用跨国类APP的频率是全样本用户（全市平均）的约30倍。
从空间分布图中也能直观地看出这一点，在对上海各个街镇的人均使用频次进行统计分析后，得出下图：
【全市各街镇的使用频次分布】@鬼话宝
由图中可见：大虹桥东侧、古北社区和市中心的局部地区的使用频次最高；其次就是青浦区徐泾镇、浦东新区的小陆家嘴、花木和张江的部分地区，而整个上海北部只有新江湾城社区一枝独秀。
虽然使用“跨国类APP”并不能说明使用者一定是外籍人士，但至少可以说明用户可能是有长期留学、旅居经历的人群，或者“与国际接轨”有强烈需求的人群。
除此之外，极高的科技咨询类APP的使用频率，说明人群受教育程度高、紧跟时代步伐、从事科技创新行业或对其有浓厚兴趣；较低的招聘类APP使用频率，说明工作收入比较稳定；而较高的旅游类APP使用频率则显示出人群的“有钱有闲”。
至此，联洋、碧云、古北、新江湾城四大社区住户的人群画像已经呼之欲出：
【国际社区人群画像】@鬼话宝
这些特征也在近期购买新江湾社区新盘的人群上，得到了应证：
据开发商统计，在购买上港星江湾一期的业主群体中，有很大一部分是在新江湾科技创新集聚区内从事科研、教育工作，受教育程度高、工作稳定，其中包括40多位复旦大学的教师职工。
有不少业主曾有长期留学和旅居经历，还有很多已在新江湾板块拥有其它物业并居住多年。
02
新江湾社区的“一天”
根据刚刚揭示的新江湾国际社区的人群画像，我们塑造了三个典型的社区居民人物形象，并且通过模拟来展示他们一天的生活轨迹：
人物一
生活轨迹模拟：清晨，王奶奶牵着孙女，送到小学上学。然后在逸仙公园做完晨练后，和老姐姐们一起沿着生态湿地，竞走到新江湾公园。中午，王奶奶回家睡个午觉，然后去菜市场为家人挑选应季美食。下午买完菜后，带放学后的孙女到安徒生童话乐园游玩。晚饭后，王奶奶在小区南侧的湖边广场上和老闺蜜一起跳广场舞。
人物二
生活轨迹模拟：清晨，赵小姐下楼沿着南边滨水公园跑步。公司迁到副中心的铁狮门综合体后，她的时间更自由了，从国帆路地铁站四站直达办公室，中午和好友在五角场商圈聚会约个工作餐，然后一起散步到江湾体育场附近。傍晚下班后，赵小姐和男友一起在悠方购物公园享用了晚餐。回家路上，赵小姐在侨福芳草地参加了季度换新会，选购了一身理想穿搭。
人物三
生活轨迹模拟：清晨，张教授先送孩子上学、然后送妻子去侨福芳草地做个美容。随后自己前往复旦大学（江湾校区）授课，并与学生创业团队开展讨论。午饭后，在生态湿地里漫步。下午回到位于学校隔壁的湾谷科技园的工作室，进行科研和商务洽谈。下班后，接儿子前往新江湾生态足球场踢球。晚饭一家人定在了五角场，饭后在江湾体育场散步和惬意地交谈。
03
大数据解开，
新江湾社区的“宜居密码”。
看过了新江湾国际社区的人群画像和生活方式，下一个问题来了：
究竟是新江湾国际社区的哪些特质，吸引了这些高层次的住户群体？
新江湾城社区有哪些“宜居密码”？
“低人口密度”
我们对全市各街镇人口密度进行大数据分析，根据最新的人口统计结果（第六次全国人口普查），绘制出上海各街道、乡镇（共243个）的人口密度图：
【上海市人口密度分布图】@鬼话宝
由图可见，上海市街道、乡镇级人口密度分布范围差异很大: 最高为黄浦区老西门街道60,404人/km2，最低为崇明区东平林场仅8.54人/km2。
据上海统计年鉴数据：2018年上海市核心区（虹口、黄浦、静安）人口密度高达3万/km2；而新江湾城的人口密度为3122人/km2, 仅是市中心人口密度的十分之一。
和周边相比，与新江湾城毗邻的4个街道/乡镇的人口密度查过1.5万人/km2的阈值，属于高密度区域。新江湾城人口密度也显著低于该区域的周边其他街道。
“环境质量优”
根据上海空气监测站的实时数据，我们整理收集了2020年9月15日10:00 am 上海市近40个空气监测站的空气质量指数（AQI）。
AQI用于描述空气污染的程度，以及对健康的影响。通常用到的指标包括 地面臭氧，颗粒物污染(也称颗粒物)，一氧化碳，二氧化硫，二氧化氮。
【空气质量标准指标表】@鬼话宝
然后我们将这些数据汇总在了图上，可以看见其分布：
【新江湾城及周边地区空间质量】@鬼话宝
结果显示：新江湾城空气检测数据低于其他相邻区域的检测结果，表明新江湾城在相近地区具有更高的空气清洁程度。
“生态绿地丰富”
新江湾城社区的规划中，绿地占比极高：大型公共绿化率达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。
5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，包括有大面积的湿地公园、滑板体育公园、口袋公园、大学校区、童话乐园等多种类型和尺度的绿地公园。
【公园实景照片】
居住在新江湾任何一个社区基本都能举步可及公园绿地。以上港星江湾为例，1km可到达逸仙公园、南侧的纬七河公园、复旦大学植物园、新江湾城滑板公园和生态走廊。
3km范围内，坐拥上海市区最大的、原生湿地资源、拍鸟观鸟基地、安徒生童话乐园，以及贯穿其中自然水系，拥有不可复制的生态环境优势。
丰富的生活配套、宜居的生态环境、匹配的社群结构……这些元素共同构成了新江湾城社区高端的生活品质。
当然，
高端的生活品质，自然也带来了高房价。
我们选取了古北、联洋和新江湾城三个国际社区的150个小区的房源数据，进行了数据统计和空间分析：
【房价数据示例】@鬼话宝
【三大国际社区的房价分析】@鬼话宝
由上图可见，第一代国际社区古北的次新房价格普遍在9-10万左右，第二代联洋、碧云的次新房基本也是在10万左右，而新江湾的近几年的新房价格也已站上9万+。
【新江湾社区近期新房价格】@鬼话宝
04
“双重景观”，
户型选择多元。
让我们一起来详细盘一盘，马上要开放的上港星江湾二期项目。
内外“双重景观”
二期位于在整个上港星江湾综合体项目的“C位”，距离项目南侧约8.9万方的纬七河滨水公园比一期更近，就在楼下。
【项目滨水公园动态效果图】
每天下楼都可以直接在滨水跑道上漫步或慢跑。
除了南面的滨水公园，北面还可见黄浦江城市景致。西侧还比邻约6.9万方的逸仙公园（规划）形成友好互动的景观环境，有效地将配套设施和社区连接在一起。
【滨水景观资源】@鬼话宝
在品味多元都会生活的同时，也能坐拥黄浦江景、保留心灵的港湾；宜居与便利同在，宁静与活力并存。
项目周边式的布局形式，赋予了二期项目“双重景观”。除了社区外推窗就见滨水公园，社区内还有一个高达约一万方的中心绿地，因而小区每户人家的景观均好性很强，推窗皆可见景。
周边式布局的优势就是：内部空间安静、中央景观绿地完整、领域感强，贴线率高、能塑造良好的城市界面和街景。
【中央景观动态效果图】
从视线分析图上看出，周边式布局提供了一个专供社区居民营造的私密、安全、亲切的户外环境。组团内部的东西向建筑在视线及声音上隔开周边道路，得以创造闹中取静，完整私密的庭院。
【小区景观视线分析】@鬼话宝
户型面积多元
和一期相比，星江湾二期可供选择的户型面积更加多元，从一期的85-113㎡，到二期的89-149㎡，这次新增了约149㎡的四房户型，适合二胎和三代同堂家庭作为一步到位的改善户型。
41万方综合体
二期项目也是上港星江湾约41万方滨江生活体的一部分。在这个综合体中，住宅只占约16万方，商业办公达到约25万方。因而比起住宅小区，它更像一座城，南侧沿景观河道布置一排社区，北侧则坐落着休闲公园和步行商业广场。
项目自带的约1万㎡精品商业街区规划，住户可以在家门口就享受菜场等社区配套。
【自带商业服务设施效果图】
基础教育强化
项目西侧紧邻的地块发生规划调整，规划新增一所九年一贯制学区，基础教育资源大大加强。
【西侧教育用地规划调整图示】@鬼话宝
文化传承与更新
除了功能，这个项目的另一个意义是传承港口遗产特色，使它有别于其他的商住开发产品。建筑外墙采用石材与金属结合，打造高端公寓的特色。
住宅外立面采用米黄色石材与灰咖色金属的经典配色，再配以香槟金色构架，尽显低调奢华宅邸气质。
而其中公共建筑的立面灵感则源于港口文化，条框和支撑的概念还原了海上建筑风格和船舶起重机的设计。每一栋建筑的高度大小都不同，精心挑选了类似的材料、颜色、和细节处理，来创造一个协调的建筑风格语汇。
之所以说是传承港口遗产特色，是因为上海市正在推动沿岸产业转型，滨江地区从生产岸线转型为生活岸线，加快滨水生态空间贯通，实现滨水岸线公共功能与空间品质的提升，成为未来城市活力集聚的重要空间载体。
【岸线改造示意图】
总体而言，新江湾城社区凭借优越的生态环境和配套设施等条件，受到了高层次社群的广泛青睐。新江湾城社区的住户受教育程度较高、与国际接轨、工作收入稳定，俗话说“百万买宅，千万买邻”，高素质的邻居也将大幅提升居住体验。
而现在新江湾城社区在售的仅有上港星江湾二期，目前样板房已开放，感兴趣的小伙伴们抓紧去现场看看啦~
P.S. 文中所涉及的规划内容，仅供参考，不排除未来规划调整的可能性。
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