以下文章来源于楼澜 ，作者楼澜研究院
2020年上海写字楼市场受供应高峰、经济放缓、新冠疫情等因素冲击，整体相对疲软。CBD和DBD市场表现分化明显，租金差距快速收窄。
今天让我们来一起下沉到商圈这个颗粒度，看看不同细分市场的表现如何、业主的装免政策又是怎样，来看看市场数据与我们印象中的市场观察是否一样。
– 01 / 商圈表现 –
让我们先来看看2020年上海办公市场的Top10明星商圈有哪些：
前十名的商圈中有4个CBD核心区和6个DBD核心区商圈。前滩无疑是2020年最活跃的细分市场，录得2019年成交量的2.1倍，约27万平方米，平均租金6.1元/平米/天，较2019年小幅下调2%。
陆家嘴受前滩客户争夺的影响，出现大面积客户流失，转而降价促销，吸引新的租户入驻，成交面积较2019年上升18%，但平均成交租金大幅下挫11%。
CBD核心商圈表现一览
CBD核心商圈整体表现分为三个梯队，淮海中路/衡山路商圈是上海2020年唯一录得租金正增长的CBD核心商圈，受益于环贸、嘉华等高品质项目的稳定提升，平均租金上涨5.6%。
淮海中路/衡山路商圈租金增长的另一个原因是较高的佣金，商圈的平均佣金为1.6个月，高于CBD核心商圈1.4个月的平均佣金。
静安寺、外滩、南京西路、新天地、陆家嘴构成第二梯队，商圈均为位置核心且高品质供应较多的顶级商圈，平均租金在9.3-10.5元/平米/天之间。受困DBD核心商圈的客户争夺，除陆家嘴外，其余商圈的平均租金降幅在1-7%之间。
第三梯队商圈包括人民广场、南京东路、中山公园、竹园、徐家汇、虹桥CBD/古北等，在地段或整体供应品质上较顶级商圈略有不足，平均成交租金主要在7.5-8.5元/平米/天之间，2020年租金小幅下滑5%左右。
DBD核心商圈表现一览
2020年仅3个商圈录得租金正增长，分别为北外滩、漕河泾/田林及张江，北外滩受益于白玉兰及北外滩来福士的租金企稳回升，带动商圈整体租金提升约6%。
大部分DBD核心商圈的租金降幅在0-10%之间，租金降幅明显的几个DBD商圈主要为浦东的DBD核心商圈，例如世博滨江、世纪公园/龙阳路、塘桥/南码头等，主要受前滩及陆家嘴冲击较大。
– 02 / 租约条款 –
CBD核心区主要租约条款
CBD核心区2020年的平均装修期为3.3个月，较2019年上涨17%；免租期为3.4个月，较2019年大涨44%。
CBD核心区97%的项目佣金超过一个月。有装免记录的成交案例中，84%的装修期超过2个月，68%的免租期超过2个月。如果说业主在价格上仍在负隅顽抗，在装免补贴上对租户已然非常大方。
DBD核心区主要租约条款
DBD核心区的租户激励政策更为激进。2020年的平均装修期为4.4个月，较2019年上涨21%，高出CBD核心区33%；免租期为4.7个月，较2019年大涨44%，高出CBD核心区38%。
CBD核心区99%的项目佣金超过一个月。有装免记录的成交案例中，89%的装修期超过2个月，81%的免租期超过2个月。
DBD核心区整体在装免政策上比CBD核心区更为灵活，加上DBD核心商圈整体租金仅为CBD核心商圈的65%，价格优势明显，导致租户从CBD向DBD迁移的趋势在2020年非常明显。
– 总结 –
– 总体来看，无论从成交量还是租金增长看，DBD核心区在2020年的表现整体好于CBD核心区。
– 淮海中路/衡山路及北外滩领跑其他商圈，浦东多数商圈受前滩影响严重，表现不佳。
– DBD价格及装免政策优势仍然明显，但租金差距收窄速度已经放缓，CBD与DBD各商圈将在2021年继续寻找价格的动态平衡。
找办公室，就上点点租
www.diandianzu.com
4000-623-678
