全民抗疫 · 需求放缓
整体经济指标呈小幅度增长
因疫情冲击，2022年第一季度各行各业基本遭受突然的“冷冻期”，但在科学防疫措施下，全市经济持续稳定恢复，深圳各项经济指标基本呈小幅增长态势，其中制造业、工业、智能制造等战略新兴行业生产增长依旧领先，新登记企业主体主要分布在第三产业。
2022年第一季度“居家”成为办公关键词，写字楼租赁需求放缓，季度吸纳量较往期下降，全市整体去化37万平方米，因本季度有3个项目交付入市，为市场带来43万平方米的写字楼面积，平均空置率上升至17.8%，总存量达到1509万平方米，平均租金整体较稳定，较上年同期上升近0.1个百分点。
新增入市 · 空置微升
一季度市场平缓推进，去化压力加大
一季度，宝安写字楼市场新增供应量约34万平方米，主要集中在西乡碧海湾片区。
受疫情跟国内外形势双重影响，写字楼租赁市场整体呈现低迷状态。企业承租大多持观望态度，市场信心普遍不足，去化量总体较少。但相较南山福田，宝安企业承租能力相对稳定，并未出现大规模退租现象，市场空置率逐步降低。
随着深圳疫情趋于稳定，写字楼租赁市场也开始逐渐回暖，预计二季度写字楼去化量会有小幅度增长，开发商也会采取更加积极稳健的策略来应对市场变化。
受疫情影响，前海核心区域写字楼租赁市场较往期吸纳增速放缓，季度吸纳量约5.2万平方米，租赁活跃度环比虽有小幅下降，但相对于整体放缓的租赁市场，仍旧保持着较高活跃度。
随着商业配套的日益成熟以及办公用房资金补贴的政策引导，预计二季度空置率将有所回落。
因深圳疫情反复和国际宏观环境带来的影响，科技园办公租赁市场在一季度整体表现比较平稳，净吸纳量有所下滑，市场租金活跃度降低，但总体保持稳定，相对于2021年尾，空置率都出现了一定的提升，写字楼行业需求呈现出一定的疲软程度，但预计在二季度会有所改善。
从租金变化来看，需求端的波动让租金增减趋势不定，空置率指标微升，且消化供应的压力仍将长期存在，在疫情常态化下，未来二季度的供给节奏可能与2021相仿，而科技创新，数字经济，服务业等相关政策落地后，将为市场需求注入新动能。
纵观整体后海片区一季度的市场数据，疫情并未对该区域产生太大影响，吸纳量贡献主要来源于一两个项目的大宗面积去化，且承租客户为头部科技公司以及优质实力外企，符合片区的高端写字楼定位。目前部分楼宇空置相对较高，可选面积较多，甲方给予的商务条件更优惠，是吸引大宗优质租户的重要原因。片区近年来逐步有一些优质企业更替，下一波会随着新进驻的企业带动上下游的企业进驻，预计会有更多的大宗面积去化。
以央企物业为主导的蛇口片区，一季度整体比较平稳，项目去化稳中有升，在此次疫情下，招商蛇口作为央企积极践行社会责任，出台非常优惠的租金减免政策，势必会提升品牌效应，增加客户好感度，也会积极影响到企业主对于央企国企物业选择的倾向度，高品质楼宇，独特山海景观，央企资源导入，即使偏居一隅也并不妨碍优质企业的进驻。
一季度在春节假期和本地疫情的双重影响下，福田区写字楼租赁市场需求放缓，季度吸纳量下降至6.6万平方米。
在本季度无新增供应且空置率连续四个季度下降的情况下，原本有望保持强劲势头，但因疫情导致福田三月份需求接近停滞、部分企业裁员导致违约或退租，本季度空置率上升至18.2%。
随着本地疫情平稳控制，市场需求将逐步恢复，但受国际环境变化及宏观经济压力的影响，预计二季度福田区空置率或将小幅下降。
2022年一季度，罗湖华讯中心新增少量供应，但由于疫情在3月再次来袭，原本市场期许的年后租赁旺季并没有如期到来。在整个城市停摆中，罗湖受到的影响偏小，但亦受到疫情反复带来的预期减弱，企业搬迁动机偏向保守导致大部分物业吸纳量均不及同期。
与此同时，部分物业继续采取降价策略及增加推广预算，期望能快速去化，罗湖政府亦出台救市补贴政策，希望能稳住区内商事主体，效果如何仍待观察。国家鼓励业主给予一定的免租优惠，从目前落地情况来说，执行不太理想，区内市场化物业并没有相关动作。
本季度龙坂片区租赁成绩同比环比均有所下滑，低于预期，但整体表现依然较为稳定，稳定性表现在虽有疫情反弹，但本区域相比于传统“关内”中心区疫情稍轻，有部分外溢红利因素，同时如芯片、电子元器件、物流、供应链贸易类、科技研发、专业服务，部分电商等行业依然表现活跃。
华丽外表之下，市场情绪实则趋于低迷。可以看到的是，受疫情反复及大量中小微企业业务下滑现金流不足、大宗交易渐少、相关补贴政策落地实施困难等因素影响，市场信心不足，新租和搬迁动机愈加趋于保守，观望犹豫心态明显加重。接下来市场走向需进一步观察，可以预见的是，随着供需博弈焦虑心态加剧，竞争形势更为严峻，各类促销减租政策增多，租金将稍有回落，同时疫情渐趋稳定，相信市场以长期性且缓慢的姿态走向回暖。
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《蓝石数据 2022Q1·深圳甲级写字楼市场报告》
