点点租伦敦 | 张寻：关于海外目前主流商业地产平台系统开发架构分析（1）（原创）

发布时间：2022/05/07来源：www.diandianzu.com

CoStar

在商业地产信息化领域，CoStar是无可争议的行业领先者。但这家公司实际上成立于1980年代，而且第一款产品是按季度发行的纸质地产指南；直到2000年CoStar才完全淘汰了实体产品线而转型成100%基于互联网的公司。

CoStar目前的产品线可以大致概括成三方面: 1) 信息及分析套件, 2) 在线交易平台, 3) 营销工具。

CoStar官网

1) 信息及分析套件（CoStar Suite）：这是CoStar赖以起家的产品，通过CoStar自己的研究团队维护，数据来源是自主研究和人工访谈。面向的用户涵盖从开发商到房地产基金的整个行业产业链, 提供详尽到单元的标准化物业数据库。所涵盖的信息包括平面图, 历史定价, 租金, 业主及用户信息等，此外还在数据基础上提供对250个以上行业指标进行横向和纵向比较的分析功能。

2) 在线交易平台：这个领域的产品主要是通过收购获取的，比如曾经的竞争对手LoopNet在被CoStar收购之后，数据库产品线被并入CoStar，而CoStar原先没有的交易平台则被保留下来单独运营。在英国和欧洲市场，CoStar也是选择直接收购当地的交易平台（如Realla）。

3) 营销工具：提供包含网站设计, 邮件营销, CRM/ERM以及项目协作管理在内的服务。这些工具往往与CoStar的信息套件产品捆绑销售。

CoStar主要的收入来源是用户按月/年缴纳的数据使用授权费，占到了6亿美元总收入中的40%左右；在线交易平台贡献了16%的收入，营销工具和其它信息产品贡献了8%。这里有一个相当有趣的现象，剩下36%的收入事实上是来自CoStar2015年实施多元化经营战略以来收购的几个住宅在线交易网站。

VTS

VTS是由英国的Hightower和美国的View the Space两家公司合并产生的，这两家公司成立的初衷都是为了给商业地产从业人员提供交互体验更好的工作套件。Blackstone是VTS最早的投资者之一，在2015年以330万美元投资获得了VTS的显著(非多数)股权；Blackstone希望通过对VTS的投资来绕开雇佣代理行／物业管理公司这个中间环节，他们要求所有新收购的物业都通过VTS的资产和租赁管理平台来统一管理，而已持有的物业也会很快被纳入VTS平台中。这种做法的主要益处是，Blackstone可以越过物业管理公司来实现：1）数据自由；2）直接把控用户体验。通过直接掌控物业产生的数据，业主可以直接并且实时收集相关信息，而不需要经过中间商的滤镜，从而缩短决策的时间。直接把控用户体验并快速应对需求现在地产运营方核心竞争力之一，比如WeWork的Community Manager考核KPI就包括24／48小时内解决租户需求的能力。Blackstone作为管理风格积极的的基金，在平均租约长度下滑的当前环境里，能够通过数据和与用户的互动来提升快速应变能力，也就意味着他们可以即时对旗下物业进行调整和改进来保持竞争力。

VTS官网

VTS的运营套件主要分成五条产品线：

1、展示营销：

1.1 内容管理：营销物料集中储存和管理

1.2 动态房源API：实时更新VTS后台系统中的房源信息到业主的前台网站或第三方平台

1.3 反馈控制面板：实时观测不同展示渠道终端租户和中介的点击/浏览/询价等行为数据

1.4 团队合作：不同子项目的招商人员都可以共享整个资产组合的租户和销售信息

2、库存房源和交易进度管理：

2.1 销售流程管理：记录和追踪各个销售线索的跟进和谈判进度

2.2 交易财务分析：内建金融模型，能根据复杂的交易条款进行现金流建模等财务分析

2.3 审批流水线：用生产线化的流程集中各级责任人的讨论和审批

2.4 库存管理：资产组合中所有房源子单位的全部信息都被集中在一处

（物业及租户管理）

3 、租户关系管理：

3.1 租户数据库：所有租户的信息都被集中在一处

3.2 关键事项提醒：提前提醒缴费，续租谈判，资金复议，租约到期等关键事项

3.3 租约冲突预警：对新租约对老租约可能构成的合约条款冲突提出预警

4 、资产组合分析和报表：

4.1 资产组合表现分析

4.2 报表生成：快速制成行业通用报表

4.3 报表定制：选取用户关心的指标制成定制报表

（线上营销）

5 、资产表现基准化分析：通过匿名化行业数据，横向比较净租金，消化速度，转换率等业内关键指标；根据VTS开发的运营指标发现资产管理中存在的不足和风险

在此基础上，VTS还在最近一年推出了交易平台VTS Marketplace（Trouva）；它是和VTS资产管理软件深度融合的租赁平台，设计的终端用户主要是已经在使用VTS的各大代理机构的中介团队，在另一端试图整合的是业主方线上的各种展示资源。代理机构免费使用这一平台，业主方需要为平台付费，目前透露的定价是0.02-0.05美元/平方英尺（物业面积）。

交易平台对业主/业主代表提供的功能包括：

1、实时上架当前和将来的房源库存信息，自动生成楼书等

2、结合VTS MarketView数据分析套件，实现基于市场行情的“动态定价”

3、通过VTS现有平台对咨询带看到签约的流程和相关文书一站式管理

(在线交易管理)

对租户/租户代表提供的功能包括：

1、访问100%真实并实时更新的权威房库

2、发现还没有上市的未来房源库存

3、通过VTS平台直接与业主进行一站式预约和沟通

(实时市场数据)

在VTS发布的一段Demo视频中，业主方只要在资产管理工具的后台中把一套房源标记为“可出租”，系统就会自动在VTS Marketplace上架该房源，VTS的视频团队也会跟进预约拍摄时间。在代理行这边，Marketplace会根据各个中介之前在VTS工具平台上的搜索和带看记录，把这套房源标记为推荐并且自动推送给合适的中介。

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