蓝石数据 | 2021年Q3-广州甲级写字楼市场报告

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蓝色基石数据研究院（简称“蓝石数据”），以商办地产服务平台“点点租”七年来所沉淀的海量真实数据为研究对象，从区域、周期、以及供需、交易等多个维度展开研究分析，持续向市场输出专业报告，为更多行业研究工作者提供真实专业、具有深度的数据支撑。

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三季度市场概况

2021年第三季度，广州经济发展平稳，房地产业、金融业、TMT行业租赁需求强劲，各子市场空置率有所回落，琶洲因环球梦大厦新项目入市，新增供应增多，拉升了全市结构性空置率。甲级写字楼整体吸纳量约为20万平方米，环比有所上升。2021年末，新兴商务区将迎新项目集中交付，预计全市总存量将大量扩张，平均租金将延续下行趋势。

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细分商圈市场分析

2021年第三季度广州甲级写字楼整体存量约为644万㎡，其中琶洲区新项目交付，为市场带来了近5万平方米的供应面积，受疫情反复及部分事件影响，市场活跃度有所下降，业主积极采取措施，平均租金下降为150元/㎡/月。

▼ 越秀区

越秀区第三季度并无新项目入市，该区整体空置率约为4%，平均租金单价环比上升7%，全区平均租金单价达到132元/月/平方米，未来短期并无新增项目入市，预计该区会持续倾向卖方市场，租金水平保持稳中有升的趋势。

▼ 体育中心区

体育中心板块延续以往稳健的风格，在第三季度并无新项目入市的情况下，该板块内存量项目得到了较好的去化，随着环贸中心（ICC）高区开放招商，相信能进一步提升该板块的出租率，预计未来该板块租金水平将随着出租率同比提升。

▼ 珠江新城

珠江新城片区作为广州写字楼板块的风向标，一直备受关注，第三季度并无新项目入市，存量市场受传统淡季影响去化环比有所放缓，整体空置率约5.8%，环比微略下降，在短期内无新增项目入市的规划下，预计该区未来空置率将得到更好的去化。

▼ 琶洲区

琶洲片区第三季度因有环球梦大厦交付入市的原因，为市场带来约5万平方米的增量，加上Q3季度琶洲存量市场去化速度放缓，导致琶洲片区成为全市唯一空置率增高的片区，整体空置率约15.6%，在业主方持续以价换量的策略下，该区空置率会得到持续降低，租金水平短时内将继续呈横盘状态。

▼ 国际金融城

国际金融城主要规划是集中发展数字金融、数字文化、商业商务、创意研发、软件信息、互联网金融为主导的金融相关产业集聚区，作为新兴商务区，金融城在第四季度预计将面向市场入市更多项目。

 

– 交易情况概览 –

从交易结构上看，搬迁和新设立仍是主导广州办公楼租赁市场的交易类型，占比分别达39.7%%和44.6%

从各商圈交易数据分析，天河区、海珠区去化表现更加活跃。

从行业方面来看，TMT、金融、房地产仍是市场主要需求来源，租赁实力较强。 

– 区域热度表现 –

★ 访问热度   根据点点租PC端官网、移动端APP、微信小程序的访问次数（PV）及访问人数（UV）、咨询量、预约量综合算出，可直接反映各区域用户关注热度；以番禺区热度为基准值1。

★ 需求占比  点点租后台系统预约订单量占比。

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四季度未来展望

 ◆  关键指标 

 ① 预期年末市场活跃度将迎来大幅上涨，物业去化措施升级；② 年末需求趋向提升，竞争加剧；③ 未来新增供应增加，结构性空置率上升。

 ◆  甲方调整  

① 继续以价换量，灵活调整租赁策略，稳定租金走向，增强楼宇竞争力。

 ◆  租户表现 

 ① 依旧以TMT行业（信息技术类）、金融业，专业服务业为主要需求方。② 市场对疫情的情绪尚在，因此部分传统零售业、服务等行业对选址顾虑因素普遍增多，考虑周期亦有所延长。

 ◆ 政府部门 

 ① 由广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划正式发布以来，广州各行各业正加速数字化转型升级。

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