2021年宝安甲级写字楼市场总体表现势头活跃。在没有新增楼盘入市的情况下，现有存量不多的写字楼主要以调整租户品质结构为主，租赁政策比较积极灵活，除了个别较次新楼宇的空置率维持在30%左右，绝大多数的楼宇空置率都能维持在3%-8%之间，整体租金水平均价在每平方米168元/月。其中，受到前海扩容以及政府租金补贴政策影响，区位成熟的宝安中心区也受到很多大企业选址的青睐，今年也吸引了很多科技型的企业落户宝安。
展望2022年，凭借大前海独特的区位优势以及宝安区政府未来产业布局整体升级的影响下，租金水平相对较低的宝安区也会成为很多大企业承租或换租考虑的方向，而且2022年预计超过40万平方的新增供应量入市，也必将助推宝安写字楼市场的租赁热度，开发商也一定会继续延续积极灵活的租赁政策来应对市场变化。
2021年第四季度，前海核心区域写字楼租赁市场相对往年平缓，主要体现在以下几个方面：
（1）前海妈湾片区由悦美集团运营的招商前海国际中心和时力商业运营的香缤前海属于新入市项目，给片区带来了新的市场关注度，前海世贸大厦、信利康大厦、香江金融中心等在第四季度去化存量为主，均达到90%以上出租率，前海颐都大厦自2021年入市以来一直受到市场上高度关注，目前仅剩少量塔楼及公馆产品。
（2）前湾片区产品以嘉里前海为主，目前出租率已超过75%，目前入驻的TMT行业占比近五成，其它以专业服务业和金融业为主。
（3）桂湾片区租赁以恒裕前海金融中心为主，在第四季度去化面积超过8层，鸿荣源前海金融中心在预租赁阶段给桂湾片区带来新的活跃度。持续提升的营商环境，将形成更好的前海效应，未来更多的企业将积极融入前海。
经历了疫情反复、双减政策、亚马逊大规模封号等事件的扰动，深圳办公楼租赁市场在整个2021上半年仍表现力强劲，取得了相对可观的净吸纳量，甚至一度打破往年的租赁成交记录，但随着2021下半年的到来，整个市场呈现锐减趋势，虽腾讯、虾皮、阿里 、快手等大厂依然需求旺盛，但其他中小企业的租赁数据却断崖式下跌。
在供应端项目陆续入市的持续压力下，需求端的波动让2021全年的租金趋势、空置率指标也是起伏不定，消化供应的压力仍将长期存在，未来一年的供给节奏可能与2021年相仿，空置率与租金或将在现阶段水平延续巩固。
2021年第四季度，后海片区整体吸纳量依旧低于市场平均水平，写字楼成交均价呈下滑趋势，恒大事件持续发酵，导致片区空置率进一步拉升，开发商竞争加剧，对于一些寻求大宗面积的客户选择较有利，预计未来该区域会吸纳更多大面积需求的优质客户进驻。2022年后海片区整体存量进一步增加，阳光保险大厦，红土创新广场，大成基金总部大厦，舜远金融大厦等陆续面世，片区存量未来迎来高峰，吸纳量增长速度远低于新增写字楼交付速度，以价换量势在必行！
一直以来，蛇口片区几乎是商办租赁的边缘区域，第四季度成交量较少，整个蛇口以招商蛇口旗下物业为主，吸引了较多围绕其产业相关的企业入驻，前海扩区对蛇口有促进作用，以招商蛇口为首的开发商积极争取更多政策上的支持，将创造更有利的条件，吸引客户进驻。随着太子湾日趋完善，逐步有写字楼面世，未来片区的存量会进一步拉升，预测开发商会进一步降低预期，同时也会给到优质客户更好的优惠条件，在片区新旧交替的楼宇中，本地置换的客户活跃度会提升。
2021年，虽然全球疫情反复，经济增长缓慢，但得益于国内有效的防控措施，深圳经济整体运行保持平稳。作为深圳的核心区域，福田甲级写字楼空置率连续四季度回落，全年吸纳量达59万平方米，空置率下滑至15.03%。活跃的市场需求使得大部分业主心态趋好，租金及商务条款谈判空间缩窄，平均租金为211元/㎡，环比略有上涨。行业方面，金融、TMT、专业服务业依旧是福田区的主力军。
展望2022年，前海及各区的优惠政策势必会吸引部分福田企业搬迁，但是得益于金融、TMT、专业服务业等行业的增量需求，以及香港关口开放释放的需求，福田区作为核心商务区，市场会持续保持一定的活跃度，加上新增供应量较少，2022年的空置压力也不会太大。
深圳写字楼租赁市场在2021年总体回暖的背景下，罗湖并没有表现的特别活跃，特别在三季度和四季度，大部分业主表现信心不足，虽然采取以价换量的策略，但成交并不活跃，多数业主吸纳量持续走低，其中内部租户扩租占比较多。
虽然罗湖区政府在政策上的支持，引来了不错的一些企业落户在宝能，物资，IBC等楼宇，集中在金融或总部企业，但是整体数量有限，加上部分罗湖优质企业有往福田、南山、宝安、前海等区域搬迁的想法，以及中国人保大厦等楼宇的面市，预计罗湖2022年整体空置率压力不容乐观。
龙坂片区的写字楼租赁市场在本年度整体保持较为平稳、稳中有进的势头。上半年因企业选址时间较为集中，市场迎来强劲的需求动力，各写字楼实现了快速去化的良好局面，到第三季度，因需求放缓、电商贸易类企业管控措施和经营成本上升等因素，区域整体租赁成绩有所下降，但是在第四季度需求开始上升，且更多大面积需求出现，整体反映了该区域依旧保有较为强劲的租赁需求动力。
可以预见的是，2022年上半年因区域内暂时没有或较少的供应入市，加之上半年企业集中找房的红利期，租赁市场或将延续2021年度强劲的需求局面，各楼盘得以迅速的实现大批量面积去化，预计在2022年一季度末和二季度，整体租金会有小幅度上涨，下半年因集中找房红利期消退，需求放缓，且迎来多个楼盘新增入市，租金将出现回稳，以及迎来部分楼盘各类促销政策的实施，以调动市场交易活跃度的保持或提升。
