2022Q4上海甲级写字楼市场报告-点点租官网

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2022

经济加快恢复，市场积极变化增多

2022年上海市经济发展经历了“一波三折”的变化，第四季度进入年底冲刺阶段，经济生产稳步进行。截止2022年年底，上海市累计设立跨国公司地区总部891家，外资研发中心531家，上海“总部经济”仍是国内最为集中发展的地位，良好的营商环境及惠企政策，将会让上海市迎来更多优质企业的落户，推动全市经济更好发展。

因复杂多变的国际形势及防疫政策的开放调整等多种影响，上海市自第四季度以来，整体市场变化多而迅速，部分新写字楼项目交付入市，当季空置率相较于2022年第三季度有所提高，平均租金较以往有所下降。上海市大部分区域均引来新项目入市，供应量集中增加，为租户带来了更多议价空间，因此平均成交租金相比之前均明显下滑，市场整体成交节奏放缓，存量市场竞争更加激烈。

上海市地区生产总值：当季度值（亿元）

2022年规模以上工业总产值同比增长速度

2022年企业主体新增情况（户）

* 数据来源上海市统计局、上海市市场监督管理局

黄浦区作为老牌商务区，地处核心地段，且抗风险能力相对较高，一直受到企业主的青睐，但2022年第四季度的市场表现并不是特别活跃，交易数据低迷。后续随着政策的放开，租赁需求或将有所增长，但目前黄浦区存量较多，包括旧改项目、国企资源以及部分新入市的楼宇，要想达成一个整体较为可观的去化效果仍需要较长时间，其中该区域的优质项目去化效果较好，在策略上，大部分项目可能会在招商方案和佣金上更亲和渠道，市场竞争逐步加剧。

基于防疫政策正式放开及经济增速放缓等因素，静安区整体写字楼市场在第四季度呈现租赁疲软动态，但其中依旧有位于南京西路及汉中路商圈内的出租率较高或接近满租的甲级写字楼物业存在。目前部分大型综合项目已相继交付上市，在新增供应集中入市的情况下，预计2023年第二季度该区域将会吸纳更多优质的客户群体，整体租赁市场走势有望向上、向好发展。

闵行区整体项目平均租金逐步下降，去化速度减缓，因短时间内经济环境的不确定性，部分企业业务缩减，导致出现企业降低场所租赁成本的现象。闵行区在第四季度以其低租金的优势，吸引了一些市区客户入驻。为避免租户流失，写字楼业主在租务谈判中将给予更多的装修补贴和更为弹性的租金方案，区域内新增租户以市中心迁移企业为主。

2022年第四季度，浦东新区内市场分化依旧明显：市中心区域空置率依旧保持在比较高的比例，客户倾向性不高；另外二房东项目空置率很高，处于市场上竞争最激烈的房源；此外市中心核心区主要客户群体为贸易、律所、金融类，今年受到的冲击和影响总体来说都比较大。张江区域受疫情影响相对较小，整体出租率稳定，大户型比较稀缺，客户留存率也保持在比较好的水平。主要原因还是客户群体类型以发展较为稳定的IT、研发、生物等相关行业为主。2023年第一季度短期内因为疫情开放的原因，市场走势并不会有太多转变，以半年中长期来看，客户数量会有部分增长，但是区域内的楼盘价格不会有太多变化，预计还会保持在类似水平或者继续降低。

第四季度徐汇区域市场经济运行逐步恢复，在多重政策作用下市场稳步复苏，同时多个项目新增入市，市场活跃度明显提升，主要以漕河泾、上海南站、徐汇滨江板块为主。年底叠加入市，写字楼供应量上升，部分区域楼盘租赁趋势放缓，市场观望情绪较浓厚，租金弹性增加，“轻资产”运营模式和多元经营模式加码市场。随着疫情政策的放开，市场将逐步进入复苏期，业主也会根据市场行情逐步调整租赁策略。

长宁区在第四季度的整体出租率环比未出现下降趋势，但因12月防控措施调整，社会上出现大面积阳性感染现象，导致公司业务停滞，更多企业业务收缩，成本下调，暂缓租赁调整计划。少部分成熟写字楼的出租率略有下降，新入市项目的出租率仍然在上升中，综合来看长宁区的整体出租率呈现出平衡状态。2023年第一季度的经济基本面与本季度相比变化不大，虽然本季度疫情管控已经放开，但是企业对于明年是否增加投资，还在观望中，短期内不会有太大变化。